УК «Столица Менеджмент» в мае 2020 года открыла торговый центр в городе Московском, а уже осенью 2021 года компания планирует открытие следующего и самого своего крупного проекта – ТРЦ «Небо» в районе Солнцево. О том, как компания подходит к концепции проекта, общих трендах рынка торговой недвижимости, взаимоотношениях с арендаторами и целевой аудиторией, опыте управления проектами и многом другом генеральный директор УК «Столица Менеджмент» Ольга Летютина рассказала управляющему партнеру Smart Estate Moscow Михаилу Петрову в эксклюзивном интервью для CRE.ru.

— Год назад вы собрали всех игроков рынка и прессу на мероприятие, посвященное официальной презентации торгового центра «Небо» в Солнцево и грохнула пандемия, которая не только заперла людей по домам, но и остановила стройки прошлой весной. Вчера проезжал мимо, на вид — почти готовый проект, как вам удалось (или не удалось? — обещали за год), когда открытие? Здесь стоит сказать о рынке до и после пандемии. За это время разрыв между успешными и неуспешными компаниями еще более увеличился. Основное правило «Формат — место» еще раз получило подтверждение. Компаниям, допускающим ошибки при выборе площадки и определении формата под определенное место, дорого впоследствии обходится. Это базовая вещь. Успешные проекты и неуспешные – разрыв стал больше. Поэтому так много сейчас мы видим «памятников» коммерческой недвижимости. Рынок расставил все на свои места. Кроме того, если работа торговых объектов была ограничена довольно долгое время, то ограничения по строительной деятельности длились всего около двух недель, что не сильно скорректировало сроки ввода объектов. Другое дело, что кризисные явления заставили девелоперов по-новому взглянуть на перспективы проектов, а иногда и отказаться от них. Так же не все отважились на открытие в заявленные сроки и внесли серьезные изменения. У нас есть понимание концепции наших ТЦ и ТРЦ, их востребованности со стороны посетителей и арендаторов. Эта концепция разрабатывалась с учетом всех трендов на изменение потребительского поведения, поэтому несмотря на временные трудности, мы не сильно сдвинули сроки реализации проекта и практически не тормозили строительный процесс. Открытие «Неба» запланировано на октябрь этого года.

— 50 000 квадратных метров — это ваш самый крупный формат ТЦ в портфеле? Такой размер — уже не «районник», как планируете конкурировать с более крупными соседями? Уже не 50, а 55 тысяч. У главного здания ТРЦ расположится ОДЦ (общественно-деловой центр) А в целом для нас это конечно новый вызов. Весь многолетний опыт строительства ТЦ мы применяем сейчас на этом объекте. Это и новые возможности. Если точно говорить Небо это межрайонный ТРЦ, расположившийся между районов Солнцево и Новопеределкино с общим количеством жителей в зоне охвата 250 тыс. человек. И по сути, это единственный профессиональный торговый центр в этих районах такого масштаба. Более крупные соседи имеют другую целевую аудиторию и позиционирование. Мы торговый центр для ежедневного посещения, ежедневных покупок. Наши соседи имеют другую стратегию и рассчитаны на другую модель покупательского поведения.

— Каков потенциал развития района на ближайшую перспективу и несколько лет вперед? Сколько потребуется времени, по вашему мнению, на раскрутку нового торгового центра? Нашим большим преимуществом является то, что мы знаем, как развивается Солнцево в ближайшей и долгосрочной перспективе. ТРЦ Небо окружен с одной стороны сложившейся многоэтажной застройкой Солнцево, с другой — новыми жилыми кварталами ЖК Лучи, так же рядом располагается Ледовый дворец, новая городская поликлиника, развивается и транспортная инфраструктура в этом районе. Новые дороги соединят Новопеределкино, с ул. Авиаторов, с Киевским шоссе. К 2025 году количество проживающих в зоне охвата людей с 250 тысяч человек увеличится до 290 тысяч. Мы понимаем, что район стремительно меняется и мы рассчитываем на долгосрочный прирост. На раскрутку такого объекта мы даем 2 года. — Что с арендаторами, сколько подписали? Какими приобретениями в пул гордитесь? Какие прогнозы по одновременному открытию торгового центра и арендаторов в нем? Все арендаторы сейчас на вес золота. Всеми гордимся. Ведется работа с основными ключевыми игроками рынка. Для дальнейшего успешного брокериджа о самих подписантах мы расскажем чуть позже и отдельно. Приглашаем вас на торжественное мероприятие в мае, которое состоится прямо на объекте, где мы ответим на все вопросы. Вы увидите наших арендаторов, многих игроков рынка и сам ТРЦ.

— Арендатор для вас партнер и в чем вы видите равенство между вашими позициями? Безусловно партнер. Хорошее самочувствие арендатора — залог успеха ТЦ. Видение арендатора, как дойной коровы, которая должна молчать и платить ренту, нами никогда не использовалось. Если вы не пытаетесь понять экономику арендатора, не идете на диалог, то будьте готовы к тому, что и он в непростое для вас время не будет учитывать ваших интересов. Взаимовыгодное сотрудничество подразумевает не деньги здесь и сейчас вне зависимости от условий, а стабильный доход в течение многих лет. Равенство позиций в том, что друг без друга арендатор и арендодатель не смогут выстроить бизнес и как минимум недополучат прибыль, а как максимум останутся убыточными. — Репутация среди арендаторов имеет сегодня значение? Конечно имеет. Очень важно дорожить репутацией. Она имеет значение, так как много проектов было заявлено и не достроено. Все проекты, которые были заявлены УК «Столица Менеджмент» успешно реализованы. Ярким примером является открытие ТЦ «Столица» в Московском. Объект введен в эксплуатацию в срок, несмотря на пандемию. Компания выдержала все обязательства перед ритейлом. Вы наверняка видели, что во многих профильных сообществах во время торгового локдауна составляли списки самых отзывчивых и самых несговорчивых ТЦ. Репрезентативного рейтинга так и не получилось, но если один или несколько арендаторов объекта рассказывают рынку о своем неудачном взаимодействии с собственником, то другие потенциальные арендаторы несколько раз подумают, прежде чем заключать с таким собственником договор. В результате, как мы часто видим в последнее время, объекты открываются полупустыми, а значит, владелец недополучает прибыль, сдвигаются сроки раскрутки объекта до запланированной посещаемости, сдвигаются сроки окупаемости. Это может выглядеть, как «давайте жить дружно» кота Леопольда, но на самом деле имеет под собой твердое экономическое обоснование, ведь в конечном итоге, ради экономики мы все (собственники и ритейлеры) здесь и собрались.

— Сегодня еда — это важнейшая функция ТЦ, вам не кажется, что маленький классический фуд-корт и фуд-холл на 3 концепции (то, что я видел на презентации проекта) — этого недостаточно для, например, семейного выхода вечером или в выходной? Где ребенок может съесть свои законные котлетки с пюрешкой, а родители отдохнуть на удобных диванах, обласканные сервисом? Что думаете, рестораны с официантами — не жильцы в таких торговых центрах? У вас сложилось неверное понимание о фуд-пространстве ТРЦ «Небо». Концепций будет значительно больше. Я согласна, что рынок меняется и значение направления food сегмента в последние годы очень возросло. Поэтому к формированию food пространства в Небе мы подошли в этот раз с особой тщательностью. Мы привлекли опытных специалистов в направлении Horeca, для формирования фуд-кластера и его позиционирования согласно основным современным тенденциям и изучению потребностей посетителей района. Так, на первом этаже появятся несколько кафе различных концепций, которые будут встречать посетителей и создавать первое впечатление о ТРЦ. На втором этаже, согласно основным современным тенденциям, помимо классического фуд-корта (КФС, Макдональдс, Теремок, Пицца) подписаны операторы food сегмента для более модного и требовательного посетителя. В общем гастро пространстве можно будет попробовать еду как классического фаст-фуда, так и блюда различных кухонь мира от новых уникальных food операторов. На третьем этаже разместятся рестораны. Для них в ТРЦ запланирована так же открытая терраса, которая расположится вдоль большей части главного фасада.

— Почему НЕБО? — единственное, что остается в новом районе из многоэтажек от природы? Планируете благоустраивать территорию? Для чего вы социально нужны жителям района? К сожалению, первые опыты строительства ТЦ в Москве в конце 20-го – начале 21-го веков сформировали у потребителя негативное отношение к торговой недвижимости. Это были безликие коробки, не подразумевающие благоустройства территории и зачастую уродующие архитектурный облик района. Сегодня торговый центр должен быть не только местом для покупок, но и украшением района, местом, в котором приятно находиться. Для интеграции объекта в комплексное развитие территории района мы привлекли опытных специалистов. Особое внимание уделили не только архитектуре фасадов, разработанных Blank Architects, но и интерьерам нового проекта. Внутренним оформлением занимается компания UNK project, а для благоустройства пригласили отдельно английскую компанию GILLESPIES, которая разрабатывает проект ландшафтного дизайна прилегающей территории. Архитектура самого здания, внутреннее дизайнерское решение, а также прилегающая территория ТЦ должна играть на трафик, быть местом притяжения сама по себе, чтобы обеспечивать посещаемость объекта и лояльность целевой аудитории к нему. Думаю, архитектура и прилегающая территория ТРЦ «Небо» станет большим и приятным сюрпризом для жителей района.

— Что дальше? Торговые центры вымрут, как динозавры? Еще не все покупатели ушли в онлайн? Они еще помучаются)). Мы давно на рынке, и видели, как меняются торговые центры, как меняются их концепции. Пока цепочка «покупатель — выбор продукта — покупка продукта — доставка продукта» будет дороже для ритейла, чем продажи через физические торговые площадки, ТЦ будут актуальны. Никто не отменял место силы и место сбора, как бы многим ни хотелось. Люди скучают по выходам, по живой коммуникации, поэтому концепции ТРЦ меняются в этом направлении. 2020 год дал мощный импульс развитию онлайн-торговли, к чему оказались не готовы даже лидеры рынка E-commerce. Тем не менее, процент интернет-продаж от общего оборота за год составил только порядка 7% по Москве, а по регионам – куда меньше. В странах, где онлайн-покупки стали практиковаться раньше, их доля варьируется от 15% (Западня Европа) до 27% (Китай). Это значит, что интернет-торговля в России будет расти, но также показывает и то, что до полного замещения физических точек еще очень далеко. Усиливается конкуренция среди ТЦ, и побеждать будут те объекты, которые больше ориентированы на потребителя и понимают современные тенденции.